Nepremičninska družba VAL nepremičnine d.o.o., Tržaška cesta 118, 1000 Ljubljana, ki jo zastopa direktor Mladen Babić, sprejema te splošne pogoje v skladu s prvim odstavkom 15. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/2006 – UPB-1), ki pravi: "Nepremičninska družba mora določiti splošne pogoje opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami (v nadaljnjem besedilu: splošni pogoji poslovanja)."

I. Veljavnost splošnih pogojev

1. Splošni pogoji poslovanja so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju, sklenjene med nepremičninsko družbo in naročiteljem.
2. V primeru, da pogodba o posredovanju vsebuje določila, ki so v nasprotju s splošnimi pogoji, veljajo določila iz pogodbe o posredovanju.

II. Pomen posameznih uporabljenih pojmov

Nepremičninska družba VAL nepremičnine d.o.o., Tržaška cesta 118, 1000 Ljubljana je gospodarska družba, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu.
Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljnjem besedilu: nepremičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.
Naročitelj je fizična ali pravna oseba, ki z družbo sklene pogodbo o posredovanju.
Naročiteljev ožji družinski član so naročiteljev zakonec ali oseba s katero naročitelj živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.
Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik skuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.
Pogodba o posredovanju pisna pogodba, s katero se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo družbi plačal provizijo za posredovanje, če bo pogodba sklenjena.
Provizija plačilo nepremičninski družbi za opravljeno storitev posredovanja.

III. Opis poslov, ki jih opravi nepremičninska družba za naročitelja pri prodaji, oddaji, nakupu, najemu ali menjavi, ki jih vsebuje provizija

S plačilom za posredovanje v prometu z nepremičninami v skladu s VI. točko teh splošnih pogojev, se krijejo stroški za opravljanje dejanj pri vzpostavljanju stikov za naročitelja, preverjanju stanja nepremičnine, ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebni za sklenitev pravno veljavne pogodbe za določeno nepremičnino, zlasti stroške za naslednja dejanja:

1. Sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami.
2. Seznaniti naročitelja s tržnimi razmerami, ki bi pomembno vplivale na določitev cene, z vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino in vrsto davčnih obveznosti, višino stroškov notarske overitve podpisov, vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ki je predmet posredovanja.
3. Pojasnitev morebitnih tveganj, povezanih z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine.
4. Preverjanje pravnega stanja nepremičnine in morebitnih pravic tretjih s pridobitvijo listin o nepremičnini, na podlagi pridobljenih ustreznih listin, ki izkazujejo lastništvo, stvarne pravice oziroma pravice tretjih, ki bi lahko izključevale oziroma omejevale potencialnega bodočega pridobitelja lastninske pravice na predmetni nepremičnini.
5. Preverjanje namembnosti zemljišča, določenimi s prostorskimi ureditvenimi akti, kadar je predmet pogodbe zemljišče.
6. Pridobivanje ustreznih listin o nepremičnini, ki je predmet posla s strani pristojnih institucij: (1) zemljiškoknjižni izpisek (okrajno sodišče), (2) podatki o parcelah – posestni list (geodetska uprava), (3) načrt parcelacije (t.i. »mapna kopija« - geodetska uprava), (4) potrdilo o namenski rabi zemljišča (občina), (5) potrdilo/izjava glede predkupne pravice (občina), (6) soglasje Ministrstva za obrambo RS, (7) soglasje Ministrstva za okolje in prostor RS, (8) druge morebitne listine (npr. pogodbe, če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo).
7. Preverjanje dejanskega stanja nepremičnine, na podlagi skrbnega ogleda nepremičnine. Nepremičninski posrednik oziroma družba s tem ugotovi očitne napake, poškodbe in pomanjkljivosti nepremičnine, ki vplivajo na uporabnost nepremičnine.
8. Seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake.
9. Pomoč pri določitvi realne tržne cene ob pomoči registriranega cenilca ustrezne stroke.
10. Oglaševanje prodaje na način kot ga določa posrednik v skladu z ZNPosr. Oglas vsebuje ceno, lokacijo, leto izgradnje stavbe oziroma zadnje prenove, velikost nepremičnine ter firmo in sedež nepremičninske družbe. Naročitelj je seznanjen, da nepremičninska družba ne more oglaševati z letaki, ki se lepijo na vhode stavb, z letaki, ki se puščajo v nabiralnikih, ker je le ta vrsta oglaševanja z zakonom prepovedana.
11. Organiziranje in vodenje ogledov.
12. Podajanje pisnih opozoril, obvestil in potrdil naročitelju.
13. Telefonsko komuniciranje s strankami.
14. Sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev pogodbe.
15. Za naročitelja in v njegovem imenu podaja naročila za pripravo pogodbe.
16. Organiziranje overitve podpisov pri notarju.
17. Priprava pogodbe na odmero davka na promet nepremičnin pri pristojni davčni upravi.
18. Hranjenje izvirnikov pogodb in drugih originalnih dokumentov do zaključka posla.
19. Sestava primopredajnega zapisnika in primopredaje nepremičnine.

Nepremičninska družba je dolžna opraviti za naročitelja tiste izmed navedenih poslov, ki so potrebni za izpeljavo pravnega posla, ki je predmet pogodbe o posredovanju. Če katerega od navedenih poslov naročitelj opravi sam ali so nepotrebni, se provizija zato ne zniža.

IV. Dodatne storitve in stroški, ki niso zajeti v provizijo posredovanja in se jih dodatno plačuje:

1. potrebno predhodno urejanje nepremičnine (zemljiškoknjižno, katastrsko, davčno),
2. stroški cenitve nepremičnine registriranega cenilca ustrezne stroke,
3. vsi davki, ki jih je naročitelj dolžan plačati davčni upravi,
4. stroški overitve podpisov pri notarju, stroški upravnih in sodnih taks,
5. stroški dodatnega oglaševanja,
6. posebej dogovorjene dodatne storitve, ki se zaračunavajo po veljavnem ceniku nepremičninske družbe.

V. Plačilo za posredovanje pri prodaji, nakupu, menjavi, najemu ali zakupu

1. Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračunava le naročitelju na podlagi pisne pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami.
2. Provizija za posredovanje v primeru posredovanja pri prodaji ali nakupu znaša 4% od pogodbene vrednosti predmetne nepremičnine, če ni v pogodbi o posredovanju drugače določeno. Davek na dodano vrednost ni vključen v provizijo.
3. V primeru, da znaša pogodbena vrednost predmetne nepremičnine manj kot 10.000,00 EUR, znaša plačilo za posredovanje 500,00 EUR z vključenim 20% DDV, če ni v pogodbi o posredovanju drugače določeno.
4. Kadar nepremičninska družba posreduje za obe stranki (kupec in prodajalec) ima pravico od vsakega od njiju zahtevati plačilo polovico provizije (2% + 2%). Davek na dodano vrednost ni vključen v provizijo.
5. V primeru posredovanja pri najemu in zakupu ima nepremičninska družba pravico zahtevati provizijo v višini dvomesečne najemnine. V primeru, ko posrednik posreduje za obe stranki (najemnik in najemodajalec) ima pravico od vsakega od njiju zahtevati plačilo v višini enomesečne najemnine, kot polovico provizije, če ni v pogodbi o posredovanju drugače določeno. Davek na dodano vrednost ni vključen v provizijo.

VI. Pravica do plačila

1. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovaje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.
2. Nepremičninska družba je upravičena do plačila za dodatne storitve v višini dejanskih stroškov največ v višini, kot je določeno v splošnih pogojih poslovanja oziroma splošnem ceniku nepremičninske družbe, če je plačilo dodatnih storitev pisno dogovorjeno med pogodbenima strankama.
3. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelj spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega stavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje.
4. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primeru, če pogodbeni stranki kasneje odstopita od sklenjene pogodbe.
5. V primeru, ko je za posamezno storitev povezano z nepremičnino nemogoče izračunati ceno posredniških storitev iz prodajne cene, se cena določi glede na porabljen čas, tako da se za vsako začetno uro zaračuna cena z vključenim 20% DDV v višini 50,00 EUR.

VII. Obveznosti naročitelja do nepremičninske družbe

Naročitelj mora nepremičninsko družbo obveščati o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja:

1. Kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je predmet posredovanja, mora o tem nemudoma obvestiti nepremičninskega posrednika oziroma družbo.
2. Naročitelj mora nepremičninski družbi predložiti v vpogled vso razpoložljivo dokumentacijo o nepremičnini, ki je predmet posredovanja (lastniška, tehnična in druga dokumentacija, potrebna za opravljanje storitev posredovanja). Predvsem mora družbo natančno in pošteno seznaniti s pravnim stanjem nepremičnine, izročiti fotokopije in omogočiti vpogled v izvirnike pomembnih listin. Nepremičninsko družbo mora obvestiti o pravnih napakah nepremičnine in o morebitnih pravicah tretjih na nepremičnini ter jo pošteno seznaniti z dejanskim stanjem nepremičnine in z vsemi stvarnimi napakami na nepremičnini. Naročitelj odgovarja za škodo, ki nastane zaradi neobveščanja ali malomarnega obveščanja nepremičninske družbe o pravnem in dejanskem stanju nepremičnine, ki je bila naročitelju znana ali bi mu morala biti znana.

VIII. Pogodba o posredovanju

1. Pogodba o posredovanju se sklene za dobo devetih mesecev in se lahko sporazumno podaljša.
2. Nepremičninska družba lahko prenese storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe. Pri tem ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo VAL nepremičnine d.o.o., nepremičninska družba pa mora naročitelju izročiti seznam nepremičninskih družb na katere prenaša naročilo.
3. Stranki lahko kadarkoli odpovesta pogodbo, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem.

OPOMBE:

• V cenah niso vključeni stroški upravnih in sodnih taks ter notarske pristojbine, ki nastopijo pri overitvi podpisov na prodajni oziroma drugi pogodbi oziroma zemljiškoknjižnem dovolilu. Te je stranka dolžna plačati hkrati s plačilom storitve.
• Vrsta in višina stroškov, ki jih nepremičninska družba poleg posredovanja, v skladu z dogovorom opravi za naročitelja, so opredeljeni v veljavnem ceniku nepremičninske družbe, objavljenem na spletni strani http://www.val-nepremicnine.si.

Ljubljana, 26.9.2011                                                                                                      VAL nepremičnine d.o.o